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人大國發院發布2006-2019年中國135個大中城市住房可支付指數
來源:城市與房地產研究中心

中國城市住房可支付指數暨后疫情中國住房政策研討會于2020年12月30日正式召開。中國人民大學教授、國發院城市與房地產研究中心主任況偉大發布中國135個大中城市住房可支付指數(2006-2019)。今年是第三次發布中國城市住房可支付指數,本次中國城市住房可支付指數發布有三個特點。第一,理論模型有所完善;第二,樣本數量有所擴大;第三,數據來源貼合現實。研究成果包括城市住房可支付理論模型,2006-2019年中國135個大中城市房租可支付指數,2006-2019年中國135個大中城市房價可支付指數以及2006-2019年中國135個大中城市住房支付能力指數聯合分布四部分。

該研究通過科學構建住房可支付指數體系測度了2006-2019年中國135個大中城市的房租和房價支付能力。該研究為落實十九大提出的“房住不炒”定位,建立住房長效機制,“因城施策”解決中國住房問題,落實城市主體責任,促進經濟“脫虛向實”,防范和化解住房泡沫和金融風險提供了參考依據。

一、住房可支付理論模型

研究指出,目前測度住房可支付指標包括收入指標(Percentage of Income Measure)、居住貧窮指標(Shelter Poverty)、質量指標(Quality Based Measure)、供給量指標(Measures of the Supply of Housing Affordability Units)和住房可支付性不匹配度指標(Housing Affordability Mismatch)五類。收入指標是指住房支出與收入比,居住貧窮指標是指住房成本超過家庭收入能用于住房的最大值,質量指標是指一定比重家庭收入能否支付一定住房質量產生的住房成本,供給量指標是指一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房數量,住房可支付性不匹配度指標是指可支付住房數量與家庭數量是否匹配。其中,收入指標和居住貧窮指標屬于住房需求指標,質量指標和供給量指標屬于住房供給指標,住房可支付性不匹配度指標屬于住房供求結合指標。盡管住房供給影響住房支付能力,但住房供給缺乏彈性,住房支付能力本質上是指居民對住房支出的支付能力,是住房需求指標,不是住房供給指標。因此,研究指出,住房支付困難是指“有錢買(租)不起房(Housing Affordability Problem)”,并非“有錢買(租)不到房(Housing Accessibility Problem)”,質量指標、供給量指標和住房可支付性不匹配度指標很難直接和準確反映住房支付能力問題。盡管收入指標和居住貧窮指標反映了住房支付能力,但收入指標將30%或50%作為住房可支付的上限值缺乏理論依據,且是靜態指標,居住貧窮指標則無法確定基本消費品種類、數量及其比重。

該研究基于馬斯洛需求層次理論和中國居民消費偏好順序,構建了一個基于中國住房可支付的理論模型。該研究在馬斯洛需求層次理論基礎上,將中國居民消費需求順序依次劃分為食品(F)、居?。℉)、衣著(A)、交通通信(T)、醫療保?。∕)、文教娛樂(E)、家庭設備用品及服務(U)以及其它消費(O)。這個順序基本上符合馬斯洛生理、安全、愛和社交、受到尊重以及自我實現的順序。根據居民消費需求順序,計算居民各項消費支出與居民收入之比,得出不同支付能力下的居民住房可支付邊界值,再將實際住房支出收入比與邊界值進行比較,則可判斷居民的住房可支付能力。

研究根據理論邊界值和各國實踐將中國中等收入者住房支付能力劃分為負擔不起、嚴重支付困難、輕度支付困難和無支付困難4個等級。如果住房支出和收入比大于居民滿足食品消費后可用于家庭住房收入所占比重,研究認為居民負擔不起住房。如果居民只能滿足食品、衣著和交通通信消費,無法滿足其他消費性支出,研究認為居民處于住房嚴重支付困難。如果居民除衣食住行外,還能滿足醫療保健和文教娛樂消費,研究認為居民存在住房輕度住房困難。如果居民能滿足衣食住行、醫療保健、文教娛樂、家庭設備和其他共8項消費性支出,研究認為居民無支付困難。

研究指出,住房具有消費和投資雙重屬性,住房市場包括買賣市場和租賃市場。住房支出對租賃市場而言是租金支出,對買賣市場而言是住房使用成本(user cost)。單位住房價格的住房使用成本由抵押貸款利率、房產稅率、維修費率、住房折舊率和預期房價增長率構成(Hendershott & Slemrod,1983;Himmelberg et al.,2005)。其中,預期房價增長率是住房使用成本的扣減項,會減少住房使用成本。研究指出,租房者的住房支出收入比為租金收入比,買房者的住房支出收入比經住房使用成本可轉化為房價收入比。眾所周知,消費者解決居住問題有租房和買房兩條途徑,租房屬于住房消費,買房屬于住房投資。根據產權選擇理論(tenue choice theory),當租賃市場租金等于買賣市場住房使用成本時,消費者在租房和買房之間解決居住問題無差異(Clayton,1996;Himmelberg et al.,2005)。研究指出,當租金等于住房使用成本時,買房者的住房支出收入比可轉化為房價收入比,可根據住房可支付邊界值得出房價收入比可支付邊界值。

二、2006-2019年中國135個大中城市房租支付能力指數及其分布

該研究樣本包含135個城市,包括35個大型城市和100個地級市。其中,35個大型城市包含2006-2019年數據,100個地級市包含2010-2018年數據。此外,為真實反映住房支付能力,研究使用禧泰房地產提供的城市房價與房租數據。

研究有以下重要發現:

2018年,除福州和莆田其他城市不存在住房租金嚴重支付困難。

2018年,共43個城市存在住房租金輕度支付困難,包括北京、太原、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、福州、廣州、南寧、???、重慶、成都、貴陽、蘭州、西寧、連云港、揚州、宿遷、紹興、臺州、淮南、三明、泉州、漳州、上饒、宜昌、襄陽、鄂州、孝感、荊州、隨州、茂名、肇慶、東莞、六盤水、順義、玉溪、保山、漓江、臨滄。

2010-2019年,135個大中城市房租收入比排名前五位的城市分別是三亞、溫州、北京、莆田、哈爾濱。排名前十的城市還包括上海、杭州、福州、???、南寧。

2019年,房租收入比排名中,哈爾濱、福州和南寧分列前三,北京和上海分列第六和第八。

總體上,研究認為中國135個大中城市不存在中等收入者負擔不起房租,也不存在嚴重的租金住房支付困難。2006-2019年,中國135個大中城市的租金收入比呈下降趨勢,房租的支付能力在逐年增強。但一線城市和東部城市房租的支付能力要弱于二線城市、三線城市和中西部城市。

研究建議對于房租收入比較高的城市予以重點關注,如三亞和莆田。對北京、上海等輕度租金住房支付困難的城市要繼續推進保障房和廉租房的建設以及棚戶區改造。未來有城市出現比較嚴重的房租支付困難,必要時可以實行租金控制政策。

三、2006-2019年中國135個大中城市房價支付能力指數及其分布

研究對房價收入比指標計算做了比較強的假定。由于中國尚未全面開征房產稅,該研究根據上海和重慶的房產稅試點將房地產稅率設定為0.5%,將5年以上央行基準利率作為房貸利率。此外,根據住建部和財政部的規定以及國家發布的住宅設計規范,該研究將住房的年限設置為50年,住房折舊率設定為2%。特別是,該研究根據理性預期和非理性預期,分別計算理性預期和非理性預期房價增長率。由于中國正處于經濟轉型期,穩定的理性預期較難形成,以非理性預期作預測房價增長率具有很強的現實指導意義。

研究報告有以下重要發現:

理性預期下,根據中國135個大中城市房價可支付指數分布,長期看居民無法負擔起房價。

2010-2019年,中國135個大中城市房價可支付指數分布中,負擔不起的城市數量先增加后減少。2018年,仍有41個城市在理性預期下無法負擔房價。2010-2019年,中國135個大中城市房價可支付指數分布中,嚴重支付困難的城市數量也是先增加后減少。2018年,仍有30個城市出現房價嚴重支付困難的問題。

非理性預期下,該研究分別測算過去3年預期房價增長率和過去5年預期房價增長率。

首先,根據過去3年房價增長率測算的中國135個大中城市房價可支付指數,房價不可支付的城市數量先增后減,但其數量比理性預期下房價不可支付城市的數量多。2018年,不可支付的城市由理性預期下的41個增加到非理性預期下的49個,包括北京、上海、三亞、福州、深圳、廈門、廣州、南京、杭州、石家莊等大城市。此外,一些中小城市房價不可支付,如溫州、蘭州、鄂爾多斯、張家口。2019年,35個大中城市有28個城市存在房價不可支付,包括上海、北京、深圳、福州、廣州、廈門、杭州、???、南京、石家莊、太原、鄭州、寧波、重慶、南寧、天津、武漢、南昌、合肥、濟南、哈爾濱、成都、西安、昆明、青島、貴陽、長春、長沙

其次,根據過去5年房價增長率測算的中國135個大中城市房價可支付指數與過去三年房價增長率類似,但房價不可支付的城市數量有所下降。

城市住房可支付能力排名方面,理性預期下,中等收入者房價不可支付前十位的城市包括上海、三亞、廈門、福州等熱點城市。非理性預期下,中等收入者房價不可支付的城市包括三亞、上海、北京、深圳、廈門、福州、南京、杭州、麗江等城市。這些城市的房價收入比較高,房價可支付能力較弱。

研究認為當前非理性預期較為普遍,要克服住房市場非理性的預期,抑制住房投機。建議中央和地方政府繼續實施限購、限貸從緊的住房政策,嚴厲打擊住房投機,遏制房價快速上漲的趨勢,達到“穩預期”的目標。

四、中國135個大中城市住房支付能力指數聯合分布

為識別城市中等收入者是否同時具有房租和房價支付能力,研究構建了中國135大中城市中等收入者房租和房價可支付指數聯合分布,劃分哪些城市既買得起也租得起房,哪些城市既買不起也租不起房,哪些城市買不起但租得起房,哪些城市買不起但租得起房。

無論是在理性預期還是非理性預期下,近兩年基本沒有城市存在買不起房也租不起房情形。理性預期下,買不起但租得起房的城市數量先增后減,買得起也租得起房的城市也呈先增后減的趨勢,整體波動較大。非理性預期下,3年預期房價增長率下,買不起但租得起房的城市數量呈下降趨勢,但買得起也租得起的城市數量呈上升趨勢。非理性預期下,5年預期房價增長率下,指數分布較3年期更為平緩,但整體趨勢相似。

研究認為,未來重點要解決買不起房的問題,租不起房的問題并不嚴重。非理性預期會進一步增加買不起和租不起的聯動,使居民預期回歸理性至關重要。

研究建議中央和地方政府的住房政策應具有長期性和可持續性,繼續堅持從緊的住房政策,使居民形成穩定的理性預期。繼續堅持房住不炒的長效機制,抑制房價和租金過快上漲的趨勢下繼續保持現有政策力度。同時,加大租賃房特別是中等收入者能承擔的住房供給,使中等收入者由買不起和租不起變成既買得起又租得起。


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